Bodenrichtwert: was die Zahl aussagt – und was nicht

Woher die Zahl kommt

Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt, die bei den Ländern und Kommunen angesiedelt sind. Grundlage ist die Kaufpreissammlung: jeder notariell beurkundete Grundstückskaufvertrag wird dort erfasst.

Aus diesen Verträgen bildet der Ausschuss für abgegrenzte Zonen mit im Wesentlichen gleichen Lagemerkmalen einen durchschnittlichen Wert je Quadratmeter. Der Wert bezieht sich immer auf ein Bodenrichtwertgrundstück mit definierten Eigenschaften – etwa einer bestimmten Nutzungsart und einem bestimmten Zuschnitt.

Die Werte werden turnusmäßig zu einem Stichtag fortgeschrieben, in der Regel jährlich oder zweijährlich. Der Stichtag gehört zur Angabe: Ein Bodenrichtwert ohne Datum ist nur begrenzt aussagekräftig.

Bodenrichtwert und Verkehrswert

Der Bodenrichtwert beschreibt den reinen Bodenwert der Zone – nicht den Wert eines konkreten Grundstücks und ausdrücklich nicht den Wert eines darauf stehenden Gebäudes. Ein Kaufpreis, der deutlich darüber liegt, ist deshalb kein Beleg für Überteuerung: Er enthält üblicherweise den Gebäudewert.

Vom Richtwert zum Wert eines einzelnen Grundstücks führen Anpassungen für Abweichungen vom Richtwertgrundstück: Zuschnitt, Tiefe, Erschließungszustand, zulässiges Maß der baulichen Nutzung, Altlasten, Lärm. Diese Anpassungen sind Aufgabe einer Wertermittlung, nicht einer Multiplikation.

Als grobe Plausibilitätsprüfung taugt die Rechnung dennoch: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt eine Größenordnung für den Bodenanteil eines Angebotspreises. Weicht das Ergebnis um ein Vielfaches ab, lohnt sich ein genauerer Blick.

Verfügbarkeit

Bodenrichtwerte sind öffentlich. Die Länder stellen sie über BORIS-Portale bereit, teils frei, teils kostenpflichtig, und in unterschiedlicher räumlicher Auflösung. Deshalb ist die Abdeckung von Bundesland zu Bundesland verschieden – wo kein Wert vorliegt, sollte auch keiner angezeigt werden.

Häufige Fragen

Ist der Bodenrichtwert der Preis, den ich zahlen muss?

Nein. Er ist ein Durchschnittswert für eine Zone und bezieht sich nur auf den Boden. Der Kaufpreis eines bebauten Grundstücks enthält zusätzlich den Gebäudewert und weicht durch die Eigenschaften des konkreten Grundstücks ab.

Wie aktuell sind Bodenrichtwerte?

Sie werden zu einem Stichtag fortgeschrieben, meist jährlich oder zweijährlich. In schnell drehenden Märkten kann die Realität dem Stichtag deutlich vorauslaufen.

Warum gibt es für meine Region keinen Bodenrichtwert?

Die Werte stammen von den Gutachterausschüssen der Länder und werden unterschiedlich bereitgestellt. Wo die Daten nicht vorliegen, blendet lokilo.ai die Angabe aus, statt eine Zahl zu schätzen.